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 Hace sólo unos días salió a la luz pública la noticia sobre el desarrollo de un decreto para permitir que las entidades financieras puedan exigir a los consumidores morosos que hipotequen otros bienes si el precio de su vivienda hipotecada es inferior a la tasación inicial en más de un 20%.
Este decreto está amparado por el Real Decreto 685/1982, de 17 de Marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado hipotecario. Este Real Decreto, indica: "Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un 20%, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza". En España se contempla la posibilidad de que un hipotecado pueda responder con sus bienes personales (garantía personal) ante una bajada del valor de su hipoteca, cuando éste ha dejado de pagar la cuota. EE.UU, cuna del capitalismo, un hipotecado sólo responde con su vivienda, y no tiene derecho el hipotecante a exigir una contraprestación por la pérdida de valor de la vivienda hipotecada en una situación de impago. Es ciertamente controvertida esta política en un momento de bajadas generalizadas del precio de la vivienda en todo el territorio ibérico. Las previsiones de bajada que deberían producirse en los siguientes años se sitúan entorno al 20% según estimaciones del FMI de los últimos días. Máxime cuando los informes de Banco de España publicados el martes 15 de abril apuntan a que existen 16.232 millones de créditos de dudoso cobro, lo que supone el 0,955% de los 1,699 billones de euros en préstamos concedidos para cualquier fin, no sólo para el hipotecario. Conexamente, el mismo día el INE publicó otro dato significativo respecto a las complicaciones de las familias para hacer frente a sus pagos. El número de efectos de comercios devueltos impagados ascendió a 467.200 durante el mes de febrero, un 17,1% más en relación con el mismo mes de 2007. El valor total de los mismos ascendió a 1.429 millones de euros, lo que representa un acrecentamiento del 77,3%. El problema radica en la actual situación que atraviesa el sistema financiero. Se pretende trasvasar los costes de iliquidez actuales del sistema financiero al canal real. Si éstos obtienen bienes extra al ejecutar la hipoteca podrán enajenarlos a un precio inferior obteniendo así esa más que preciada liquidez. En mi modesta opinión no puede trasferirse un problema financiero, creado por entidades financieras, a las economías domésticas cuando el agua comienza a llegarles al cuello. No hay que olvidar que si actualmente las entidades bancarias tienen problemas de liquidez derivadas de la crisis subprime es por la propia crisis subprime, juez y parte del pinchazo inmobiliario norteamericano, y en versión global, en España también. No debería de permitirse tales ultrajes al hipotecante. Éste tuvo que hacer frente a pagos desorbitados por inmuebles desde 1997 hasta la actualidad, en intereses hipotecarios, cuyos únicos beneficiarios fueron las mismas entidades. Ahora reclaman seguir ganando, cuando el pastel se ha descuajado y no tienen ingredientes extra para continuar con la receta que tanto éxito y beneficios les ha repercutido. Un ciudadano de a pie, como se indicaba en otros artículos, tenía que hacer frente a 182.000 euros por una vivienda en 2000 a un Euribor del 4,69%. La cuota a pagar era de más de 1.052,13 euros, teniendo en cuenta unos gastos del 10% del valor del inmueble, con ahorros de 6.000 euros y con un spread (diferencial) de 0,5%. Teniendo en cuenta que se imputan los intereses en mayor proporción que el principal, podemos indicar que del total de esos más de mil euros al mes son íntegramente intereses en un porcentaje cercano al 90% para el primer año. Las entidades bancarias quieren que las personas que no puedan pagar actualmente su cuota, debido a los actuales altos tipos de interés, a las que el valor de su vivienda se haya devaluado en un 20%, hipotequen bienes personales hasta cubrir la diferencia. Sopesando el tema en iguales términos, ¿no sería igualmente lícito pedirles que nos rebajasen los intereses de ese 20% del total a ejecutar, que se tuvo que abonar si nuestra hipoteca fue constituida durante la burbuja inmobiliaria debido a que el valor de nuestra casa estaba sobrevalorada? Pongamos un sencillo ejemplo para ver cuánto nos tendrían que descontar las entidades bancarias. Si nuestro piso lo compramos en 2000 en Madrid por un valor del inmueble de 182.000 euros, a treinta años, necesitando los gastos propios de apertura de una hipoteca, en torno al 10%, ahorrando entre 4.500-6.000 euros entre una pareja que trabajan ambos. El punto más importante es el tipo de interés. Anclado al Euribor desde comienzos de nuestra hipoteca hasta el vencimiento de la misma. Nuestras revisiones hipotecarias se acaecerán a principio de cada año, y se aplicarían para el nuevo año el promedio de los tipos de interés del periodo anterior. Para ver qué parte de estas cuotas son intereses y principal podríamos utilizar una herramienta financiera llamada Acoran Financiero. Utiliza el sistema francés de tipos fijos para todo el periodo de la hipoteca. Pero teniendo en cuenta que nuestros tipos son variables, no podríamos utilizarlo de forma exacta, pero nos sirve para ver la proporción que pagamos cada año en concepto de intereses y qué parte está imputada como principal. Inicialmente, usando nuestra calculadora de la página, calculamos año tras año, la cuota teniendo en cuenta el promedio de los tipos de interés (Columna Euribor) desde el año 2000. A este tipo se le añadirá un spread (Diferencial) de 0,5% que actualmente es cercano a la realidad antes del estallido de la crisis, pero que por aquella época quizás podría sea bajo. Sólo quiero ejemplificar, de forma sencilla, cuánto nos tendrían que devolver las entidades hipotecarias si realmente ejecutasen esta ley en concepto de intereses de más por especulación inmobiliaria consentida. Posteriormente, para saber cuánto de nuestra cuota se disgrega en pago de intereses y principal podemos indicar en forma de ejemplo, (muy cercano a las condiciones reales de un banco) que el 90% de nuestra cuota se destina íntegramente a pagar intereses y sólo el 10% a principal durante el primer año (Columna: 20% cada año). Para el segundo año, el porcentaje de intereses será del 85% y 15% de principal. En el siguiente cuadro se indica en la columna (% interés en cuota) cuál es la evolución porcentual de nuestro pago en intereses y principal. Con estos datos, los introducimos año a año usando la calculadora de la página, cambiando solamente el tipo de interés más el spread, es decir, introduciendo la columna (spread + eu). El resultado es la cuota a pagar cada mes para cada periodo anual comenzando desde el año 2000, hasta el promedio de los dos primeros meses de este año 2008 (Columna Cuota). Posteriormente, en la Columna % Interés se multiplicará el porcentaje de interés que nos toca abonar cada año al total de la cuota a pagar. Por último, a este porcentaje de interés según cada año, se le aplicará el 20% mínimo que las entidades han fijado como umbral de decaimiento del precio de la vivienda a compensar con bienes personales. (Columna: 20% cada año) Elaboración propia a través de datos del INE. En total podemos obtener la cantidad que habría que descontar a aquellos 182.000 euros que pagamos por nuestro piso en 2000, más 12.000 euros en gastos de gestión, notaría, etc. Partimos de un total de 194.000 euros, cuyo margen para que nos embarguen bienes personales si se deja de pagar la hipoteca es de 38.800 euros, el 20%. Haciendo cálculos nos tendrían que devolver de esos 38.000 euros que debemos abonarles cerca de 13.981,45 euros. En total sólo tendremos una deuda real de 24.818,55 euros. ¿No creen ustedes que es una bajada considerable del monto total a pagar a las entidades financieras?. Al observar perpleja estos datos no puedo dejar de recordar los astronómicos aumentos consecutivos de las cuentas de resultados de entidades financieras años atrás. Casos conocidos fueron los protagonizados por BBVA, que obtuvo en 2005 un beneficio atribuido récord de 3.806 millones de euros, lo que supuso un incremento del 30,2% respecto al ejercicio anterior, o el caso de Santander Central Hispano cuyo beneficio atribuido al Grupo fue de 6.220 millones de euros, lo que implicó un acrecentamiento del 72% con respecto a 2004. Sería de una desfachatez colosal pasar por alto las consecuencias económicas si esta medida se ejecutara por las entidades prestamistas de forma general. Si un ciudadano de a pie, que ha realizado anteriores ahorros en inversiones para la adquisición de bienes de larga duración, como vivienda habitual, vehículos, segundas viviendas, fondos de inversión, fondos de pensiones, acciones, renta fija, arte, joyas, pieles y demás bienes de carácter suntuoso tuviera que desprenderse de ellos para equilibrar la pérdida de valor de su vivienda hasta saldar dicho saldo con la entidad bancaria, podría darse un descenso de bienes para aquellos bolsillos altamente endeudados. Todo ello dependería de su nivel actual de renta, endeudamiento, propensión al ahorro y consumo y sus expectativas sobre tipos y crecimiento de los años venideros. Me parece, personalmente, un despropósito y un exceso de amparo del Gobierno entorno a las entidades financieras. No sólo se lucraron con el boom inmobiliario, han creado problemas de liquidez inventándose eso que han denominado Hipotecas Subprime o Hipotecas Basura, sino que además, somos nosotros lo que tenemos que pagar los platos rotos de su falta de beneficios o agujeros según los casos a analizar. Sólo reflexionen sobre una cuestión, ¿qué harían los bancos sin nuestros ahorros reinvertidos en hipotecas o productos financieros de otro calado?. Se quedarían sin negocio. No lo olviden, son ellos los máximos culpables de la actual situación económica y no nosotros los que debamos de solucionar sus agujeros.
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